Beaucoup d’investisseurs souhaitent un jour avoir l’opportunité d’investir dans des locaux commerciaux ou des bureaux et ceci pour pour les raisons suivantes :
- Rentabilité moyenne plus élevée que dans l’habitation classique.
- Locataires plus stables et plus solides financièrement (PME)
- Investissement plus liquide à partir du moment où le prix est dans le marché
- Nantissement des parts par la banque
- Locataires facile à trouver et qui louent sur une longue période
- Gestion locative plus aisée du fait d’un faible turn-over
- Travaux d’aménagement, taxe foncière et la majorité des frais à la charge du locataire
Il y a cependant plusieurs inconvénients :
- Investissement plus difficilement accessible au grand public
- Beaucoup moins de biens disponibles que pour l’habitation en neuf
- Très de propriétaire vendent leurs locaux
- Le recours à un professionnel est quasiment obligatoire (expertise technique, financière, rédaction du bail, gestion administrative, déclaration de revenus fonciers…)
- Ticket d’entrée en général nettement plus élevé que pour l’habitation
Ce type de projet d’investissement est donc réservé, le plus souvent temps, à des professionnels de l’immobilier ou de riches hommes d’affaires. Mais un promoteur constructeur, SOFI OUEST, proposent actuellement ce type d’investissement aux particuliers sous forme de parts de SCI, moyennant un prix plus accessible, aux alentours de 100 000 euros. Ce projet nous paraît être une réelle opportunité d’investissement pour ceux qui souhaitent allier la performance de investissements professionnels (locaux commerciaux et de bureau) avec une grande tranquillité de gestion.
LE PROJET ATLANPARC A VANNES
SOFI OUEST, promoteur historique de Vannes, a lancé fin 2009 un vaste projet d’espace économique tertiaire sur la commune de Plescop, à la limite ouest de Vannes (Morbihan 56). ATLANPARC, le nom de ce projet ambitieux sera à son achèvement un des plus gros espaces économiques tertiaires de Bretagne Sud. Ses 23 000 m² de bureaux et commerces accueilleront plus de 1 000 salariés.
La particularité de ce programme constitué de 16 bâtiments réside dans le fait que chaque immeuble est constitué d’environ 40 parts de SCI, chacune proposée aux investisseurs pour un prix de 100 000 euros. Notre cabinet commercialise actuellement ses parts de SCI auprès de ses clients du grand ouest et de la région parisienne principalement.
A l’heure actuelle, plus de la moitié des bâtiments sont déjà achevés et loués, la commercialisation des parts devrait donc se poursuivre courant 2011 pour un achèvement total prévu en 2012. Ce type de produit à rendement élevé et GARANTI sur 3 ans étant rare, le nombre de parts disponibles est très limité.
AVANTAGES D’UN TEL INVESTISSEMENT EN SCI
- Investissement accessible (100 000 euros : financement via un emprunt ou en apport)
- Économie d’échelle sur la gestion et les formalités
- Revenus locatifs réguliers
- Garantie de carence locative sur 3 ans
- Parts liquides (rachat possible par les locataires)
- TVA récupérable soit 16 388 euros par part
- Économie tertiaire très dynamique sur Vannes
En plus d’être idéalement situé à l’entrée de Vannes côté ouest, le promoteur du projet n’a pas attendu la montée en puissance du développement durable pour mettre en œuvre des mesures favorables aux économies d’énergie; en effet, les bâtiments sont bioclimatiques. Chaque bâtiment se compose d’un rez-de-chaussée avec de larges surfaces commerciales et de deux étages de bureaux desservis par ascenseur.
PRINCIPE GLOBAL DE L’INVESTISSEMENT EN SCI
Une SCI ou Société Civile Immobilière, c’est une société créée par plusieurs associés qui souhaitent détenir en commun un ou plusieurs immeubles. La SCI permet d’entreprendre des investissements importants afin de se constituer un patrimoine comme c’est le cas sur le projet ATLANPARC.
L’investissement en parts de SCI permet à l’investisseur d’être propriétaire d’une fraction de l’immeuble et donc d’en percevoir les revenus locatifs et bénéficiant de la mutualisation des risques.
Exemple : vous portez 1 part sur les 40 de l’immeuble Loyers mensuels = 17 000 € HT/mois, Loyer mensuel par part = 17 000 / 40 = 425 € HT/mois vous recevez donc 425 € / mois soit 1/40ème des revenus locatifs FINANCEMENT
Les parts sont financées jusqu’à 100% par les banques et sur 15 ans maximum. Aucun risque pour la banque, car les parts de SCI sont nanties comme garantie. Dans le cas d’un financement à 100%, l’investisseur récupère la TVA dès le début de l’opération, soit 16 388 €, le coût de l’acquisition d’une part est donc de 83 612 € tous frais inclus.
AUCUNE SOLIDARITÉ ENTRE LES ASSOCIÉS
Dans une SCI, si rien n’est fait, il y a solidarité des associés en ce qui concerne les dettes. Ici, du fait du montage de la SCI sans capital au départ, il n’y aura aucune solidarité entre les associés et chacun sera responsable du remboursement de son emprunt ; en cas de non-paiement des mensualités, la banque qui a nanti la part de l’associé, la récupère et la revend sans impact sur les autres associés.
SIMULATION SUR 15 ANS
Voici un exemple de simulation pour l’achat d’une part sociale à 100 000 € TTC
POURQUOI ET COMMENT INVESTIR ?
L’investissement en part de SCI sur Atlanparc permet donc aux investisseurs de trouver une excellente rentabilité tout en limitant les risques liés à la location (impayés, turn-over); en effet, sur un bâtiment de cette taille (environ 4 millions d’euros), les risques sont mutualisés et les frais de gestion bénéficient également d’une économie d’échelle. La gestion locative, plus simple que pour l’habitation est assurée par le promoteur SOFI OUEST, qui délivre également une garantie de rentabilité sur 3 ans. Ce type d’investissement relativement rare sur le marché permet de préparer l’avenir sereinement et offre une excellente diversification de son patrimoine.
Investir dans des locaux commerciaux et des bureaux permet donc de se constituer un patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires importants pour sa retraite sans avoir les problèmes courants de la gestion locative d’habitation (impayés, carence, turn-over etc…), les baux commerciaux étant bien plus protecteurs pour le propriétaire que pour le locataire.
Nous commercialisons actuellement les parts de SCI et vous proposons de vous accompagner pour la réalisation de votre projet d’investissement de A à Z. pour toute information, simulation ou détail concernant le projet ATLANPARC, veuillez nous contacter directement à l’adresse suivante etienne.brois@westsider-finance.fr , ou via le formulaire de l’onglet contact.
N’hésitez pas à nous solliciter pour toute information complémentaire.
