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Rédigé par le 22 sept 2011 dans Articles |

Pourquoi investir dans des immeubles de rapport à haut rendement

Pourquoi investir dans des immeubles de rapport à haut rendement

Investir dans de l’immobilier locatif semble pour beaucoup une nécessité pour assurer sa retraite, avec la baisse programmée des rentes et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années futures. En optant pour l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs s’assurent à la fois une rente locative à durée indéterminée et se constituent un patrimoine personnel.

Immeuble de haut rendement

Or, le premier réflexe d’un primo investisseur est de « voir petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, dont la rentabilité est souvent réduite de manière significative par un taux de vacance élevé.

Lors de vos premiers investissements, il est donc essentiel de vous poser les bonnes questions :


POURQUOI EST-IL OPPORTUN D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE ?


Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible ou réservé aux plus gros investisseurs. La raison est simple : peu de personnes croient leur projet possible et ne franchissent donc pas le pas. Mais il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

UN PRIX PLUS FAIBLE AU M² GRÂCE AU PRIX DE GROS

Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter du PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant ainsi un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province.

NÉGOCIATION PLUS FACILE

Un autre atout de taille, la négociation ! Qui est intéressé par des immeubles ? Uniquement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Pour une résidence principale, le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de potentiels acquéreurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. Plus le budget sera important, plus le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER de l’opération, votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !

FRAIS DE NOTAIRE PLUS FAIBLES EN PROPORTION

Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… Nous obtiendrons donc un PRIX DE GROS sur les frais de notaire.

UNE GESTION LOCATIVE PLUS EFFICACE

La gestion locative est également plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. Les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres copropriétaires.

AUCUNE COPRO A GÉRER

Pas besoin d’assister à des réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

Un montage en SCI plus intéressant

Il n’est souvent pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement. En revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

HAUSSE LIMITEE DU TAUX D’ENDETTEMENT

Un des points intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact sur votre taux d’endettement est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets permettent tout simplement de réaliser d’autres projets par la suite.

SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT DES AUTRES

Vous l’aurez bien compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs immobiliers. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.

Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter les conseils de professionnels reconnus pour le montage du projet, surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche, l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.

D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement et en mettant de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet alors qu’elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».


Ou faut-il chercher ?

Les centre-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.

L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT

OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !

Cette phrase bien connue est martelée par tous les professionnels de l’immobilier (agences en particulier). Sachez que des logements se louent un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire ! Si vous ne louez pas, il y a une raison essentielle, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rendement sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme le commun des mortels.

Et la sortie ?

La stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat, et il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire au départ. Étant donné que la revente est plus difficile que pour une maison, l’idée consiste soit à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même en SCI afin de libérer de la trésorerie, soit de le transmettre à ses héritiers, soit de le revendre avec une bonne rentabilité ou pour optimiser le montage, il est peut-être plus intéressant de créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément, mais dans ses conditions, attention au Fisc si vos opérations sont trop rapprochées.

Comment investir ?

Si vous êtes intéressés par l’investissement dans des immeubles de rapport avec des rendements de 7% minimum, veuillez nous contacter via le formulaire de contact.